上半年十大龙头房企买地金额仅占销售额1成

    2012年上半年,30家品牌房企中17家销售额同比实现上升,以价换量方式使销售均价同比下降了近1成
    作为调控以来效果最为明显的一段时间,2012年上半年的房地产市场也让众多开发商再次有了“寒冬”的感觉。虽然依靠调整产品结构、创新营销策略、加大推盘力度等手段,大部分品牌房企仍实现了销售业绩的稳步提升,但其在土地市场上的表现却与此前几年大相径庭。

    6成品牌房企业绩实现增长

    根据中国指数研究院最新的报告数据显示,2012年上半年30家品牌房企中,中海、保利、华润等17家企业的销售额同比实现上升,融创、世茂等企业销售额更是同比大幅提升50%以上。

    万科的业绩虽然较去年同期小幅下调,但仍实现销售金额622亿元,销售面积603万平方米,继续保持龙头地位;而中海地产完成全年目标近8成;保利地产也首次实现半年销售500亿元,完成了目标的62.5%;另外、绿地、恒大、万达、世茂、绿城等14家企业销售额也突破了百亿元。

    中指院的报告还以万科、中海、保利、恒大等十大品牌房企为代表,进一步分析房地产企业2012年的销售变化态势:1-2月份,受春节小长假与政策调控的叠加影响,楼市陷入历史性低点,代表房企成交量在低位徘徊;3-4月份“两会”召开,中央进一步明确态度,抑制投资投机性需求,鼓励刚性需求,在此背景下,“以价换量”成为市场共识,代表企业纷纷调低销售价格,业绩实现明显回升,连续两月销售额均在50亿以上;而5-6月份,十大代表房企进一步加快推盘节奏、加强促销力度,业绩环比均大幅提升。

    买地金额仅占销售额1成

    不过,面对调控的持续进行,品牌房企拿地投资仍然谨慎,拿地与销售比持续下降。2009年,十家代表企业拿地面积与销售面积比为2.24,拿地金额与销售金额比为0.84。2011年,拿地面积与销售面积之比下降到1.51,拿地金额与销售金额比降至0.27。2012年上半年,拿地面积与销售面积比进一步下降至0.69,拿地金额与销售金额比降至0.12。

    对此,中指院的报告认为,虽然二季度部分市场销售转暖,但国家对房地产业的调控政策依然保持不变,导致开发企业仍然以保证现金流安全为首要目标。

    资料显示,2012年上半年,十大代表企业拿地面积共1771万平方米,同比下降66%,环比下降40%。其中龙湖新增土地208万平方米,同比上涨13%;而恒大上半年拿地647万平方米,占十家房企新增土地的37%;万科则新增土地储备243万平方米。与上述三家房企相比,世茂、绿城去年同期分别拿地238和507万平方米,今年重心将放在去库存上,上半年皆无新增土地储备。从代表企业来看,高周转型企业在整体低迷的土地市场中表现更为积极,在土地投资中更具资金优势。

    缓解资金压力成首要任务

    在减少拿地的同时,品牌房企在2012年上半年纷纷创新融资渠道,争取资金注入。1-5 月,房地产投资资金来源为34171 亿元,同比增长5.7%,国内贷款、自筹资金分别同比上升8.5%、16.3%,从品牌房企的融资方式来看,1-5月,国内银行贷款、信托融资、债券、股权融资等均有涉及,尤其是海外银团贷款成为大陆在港上市房企的重要选择,华润、中海、龙湖等均采取此种方式获取资金支持,以保证现金流的安全。

    此外,为了缓解资金压力,合作拿地、合作开发成为品牌房企规避风险、稳健发展的重要方式。

    同时,海外开发也成为部分品牌房企的又一选择,万达、绿地等企业纷纷投资海外市场,万科表示下半年将成立海外事业部,首先考虑投资美国,国际化或成为品牌房企未来长期发展的方向之一。

    报告指出,2012年下半年,随着降息等扩张性的货币政策及各地方继续局部刺激政策的加大,刚性需求将进一步释放,另一方面,会有更多房地产开发企业实施降价促销的营销策略,这些都将再次刺激市场的销售。


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